地 产 运 作

　　国内经济起飞涌现出不少民企富豪，但其资金来源往往非常神秘，随着周正毅被调查消息的曝光，其财技亦逐渐被揭露。一直表示自己“财政状况健康”的周正毅，其实十分擅于利用银行融资及杠杆技巧。其中，他将上海地产股份押予中银香港，事隔一年才披露，曾引起香港证券市场人士的关注。此外，还传出他违约拒绝原地安置拆迁户，以及被怀疑洗黑钱等。周正毅于2002年5月收购“建联通”时，首先是向中银香港借过渡性贷款进行收购，在取得公司控制权后再把股权抵押予中银香港，但股权抵押一事却在2003年1月才披露。而周正毅的妻子毛玉萍在收购上海商贸时，亦向证券行抵押股份融资。

　　综观周正毅的运作方式，是在取得公司控制权后，即部署把私人名下的资产注入上市公司，从而套现偿还银行贷款及作其他用途。如他原本计划在2003年6月3日召开上海地产股东特别大会，表决注入私人集团“农凯”名下的东方伦敦伯爵豪园，以套现7亿元人民币，就是计划的一部分，但随着周正毅本人及其妻毛玉萍的事发，股东会亦被迫无限期押后。

　　其实，周正毅在2003年1月已成功地以38亿元把上海四星级酒店逸和龙柏饭店注入上海地产，而在2003年3月又把上海吴中路的一块商用地皮，注入上海地产。由于多次注资，使公司持有的现金流由2002年5月时的21亿元，跌至事发前公布的现金资产16亿元。另外，市场又传他原本有意把部分国内地产项目，在内地抵押给银行，然后在香港的银行分行取得贷款。不过，因为涉及外汇问题而最终作罢。

　　除了周正毅，国内一些民企富豪的资产来源，外界所知也不多。但据了解，早期土地价格极低，房地产利润率普遍超过三成，发展商惯用“空手套白狼”之术，逾五成买地成本来自贷款，建屋成本也靠贷款，再提早收取买房者的预付款项，或以内部员工的名义骗取购屋贷款，总之发展商实际付出资金不到一成，但利润却达三倍以上。

　　有报道称，周正毅在上海静安区的旧区重建项目，有住户至今仍未收到赔偿。据有关资料显示，周正毅无偿获得上海市的一流好地，但他却拒绝如约原地安置拆迁户。

　　周正毅在2002年夺得将八块土地并为一块63万平方米的地产开发用地的权益。这块地位于上海腹地静安区，开发资金为人民币50亿元。这是上海有史以来最大的房地产开发项目，需要拆迁12000户居民。

　　依照规定，如果开发商无偿得到国有土地开发权转让，必须同意让搬迁居民回迁重建的住宅。但代表约2000家拆迁户的6名居民却向法庭提交诉讼书，控告周正毅拒绝让他们回迁。土地开发权转让文件显示，周正毅末付分文却获得其中至少一块土地的开发和使用权。

　　对周正毅的调查主要集中于问题贷款，包括一笔向中银香港借的21亿港元贷款。周正毅用这笔钱购入上海地产控股有限公司的75%股权，然后又用这些股权来抵押贷款。

　　有关方面表示：“周正毅案”主要涉及中银香港集团，与上海方面无关，只因周正毅的公司主要业务在上海，周正毅本人也在上海长驻，所以中纪委及监察部人员才选在上海对其进行调查。

　　调查期间，周正毅表现得很合作。周正毅除与妻子毛玉萍涉嫌在港涉及中银50亿元

　　金融案外，其以私人投资的方式，在上海主要百货公司开设六间英皇钟表珠宝店同时也被列为调查对象，以了解珠宝店是否被用作洗黑钱。

　　英皇钟表珠宝所属的英皇集团在2003年6月3日已发信给周正毅，表示即时收回英皇的名称使用权。据了解，英皇以“租牌”方式，向上海六间英皇钟表珠宝店提供大批价格昂贵的珠宝及手表，每月收取一定的“租牌费”。

　　问 题 贷 款

　　一位在建行上海分行工作的人士透露，该行曾多次派人去周正毅的农凯集团“蹲点”，这也印证了关于上海十多家银行频繁造访农凯集团上海总部的报道。该人士表示，自己并不清楚建行对“农凯”的债权有多少，因为牵扯的公司很多，相互担保、抵押的情况很普遍。

　　有报道称，周正毅先后向上海十多家银行取得数以十亿元的巨额贷款，其中以中国银行及建设银行贷款最多，兴业银行也是一大债主。

　　周正毅从2000年开始在国内法人股市场掘金。虽然江浙沪一带不少人士看好这一行当，不过周正毅看中的应该不仅是法人股以后可望流通的前景，更考虑到可以利用上市公司这个融资平台。

　　周正毅旗下的“海鸟发展”2002年通过了在6～12元之间按10配6的比例配股的议案，该议案当时如获实施，可能会为公司带来3～5亿元资金。

　　除了“大通证券”外，周正毅还通过“大盈股份”持有“富友证券”12.77%的股权，这为他介入二级市场的炒作提供了便利。

　　另外，周正毅还通过上海农凯发展（集团）有限公司持有兴业银行2.33%的股份，为第六大股东。

　　首富的空手道

　　由周正毅打造的上海企业王国，错综复杂，特别是旗舰农凯集团与各股东间的互控结构，令人猜不透谁才是控股股东，但只有这样才能吸引投资者入局，迷惑银行取得融资。

　　有人认为，周正毅案最令人关注的，是周正毅与中银香港的关系，即周正毅收购“建联通”的资金来源。

　　一名机构分析人士说，由于周正毅在上市公司持有的所有股份，都已经作为过渡性贷款的抵押给了金融机构，同时他又在不停地把自己的私人资产通过上市公司“套现”，因此最终的财务压力可能会传递给金融机构。

　　2002年6月，周正毅计划收购由和记黄埔及国浩持有的香港上市公司“建联通”。该公司原本开发电讯业务，但网络股热潮过后，各股东的兴趣都锐减。当时，“建联通”账面上的现金约有22亿元，加上1个亿的科技项目可出售，现金流达到23亿元。

　　中银国际为周正毅收购“建联通”的财务顾问。周正毅以每股0.82元，向“和黄”等大股东买入“建联通”近六成股权，还向其他小股东提出全面收购，整个交易达15亿元。

　　周正毅通过毛玉萍与刘金宝的关系，顺利从中银香港借取21亿过渡性贷款，而抵押品竟是尚未收购的70%“建联通”股份。其中除15亿元是借给他作收购外，余下六亿元多是后备信贷额。中银香港明知这笔贷款违规，风险保障严重不足，但是双方当时有默契：当周正毅完成收购“建联通”后，那21亿元现金的运用都要获中银香港批准，而中银香港也派两位相关人士加入“建联通”董事局。

　　中银香港规定，所有贷款审核程序，都要先经由信贷初审部主任进行初步筛选，并由该部门

　　总经理签名核实。若是大额贷款，申请要交到大型企业放款审查委员会（简称“大放审”）

　　作最终决定。而周正毅这笔贷款的违规问题也正是出于此。

　　据有关知情人士透露，当时“大放审”的成员有企业信贷部副总经理卢重兴、总经理兼副总裁柯文雅，以及总裁刘金宝等人。在审批周正毅的这笔贷款上，作为部门副总经理的卢重兴，应在“大放审”的会议上负责说明贷款内容，最后须由与会人士举手表决。然而卢重兴清楚，以借款人背景抵押品来看，这笔贷款很有问题，于是借故不出席会议。事后不久，卢重兴便由企业信贷部调到特殊资产管理部出任总经理。

　　实际上，香港银行界当时对中银香港给予周正毅21亿授信额度贷款予其收购“建联通”颇有微辞，都认为过于“儿戏”。

　　“这笔贷款，在我们银行根本不可能批出。所有银行内部都有贯例，即使拿‘汇丰’来抵押，也只能贷五成，更何况‘建联通’这样三四流的上市公司，最多只可能借一成。周正毅要收购上市公司，自己却一分钱不出，这是什么道理?而中银香港的贷款，净利息收入只有3厘，却要承担21亿元这么大的风险，根本不值得。如果这样做都行，不如我贷款给你

　　去收购‘和黄’好了，那岂不是更有保障!”香港一家华资银行的企业信贷部管理人员对此曾发表过很肯綮的议论。

　　2002年8月收购完成后，“建联通”改名为“上海地产”。而周正毅也同时开始进行他的套现大计，将上海的物业项目，逐一注入“建联通”，套取公司21亿元资金，既够他还清中银香港的贷款，

　　还可以一并清还“农凯”以前欠上海银行的问题贷款。这样周正毅不单可以无债一身轻，手上还有一个上市壳。只要时机配合，他便可利用消息刺激公司股价上升，趁手上股份水涨船高之际配股套现，摇身成为真正的富豪。

　　接着，上海地产又以3.3亿元购下上海吴中路一块面积不详的地皮，使周正毅套现74亿元，估计这批现金，已全部还给中银香港，换言之，尚欠中银7.8亿元。于是，在2002年4月底，上海地产又计划向“农凯”购入旗下的东方伦敦伯爵豪园地产项目，作价6.6亿元。周正毅以为这次交易可以“过骨”，差不多还清中银15亿元贷款后，便轮到他“吃大茶饭”了。谁知人算不如天算……

　　过桥贷款与信用证

　　向银行申请过桥贷款收购现金流充足的上市公司以套现，只是周正毅构筑“金融帝国”的众多手段之一。据知情人士透露，“手法多多”的周正毅还有另一拿手好戏——“在大额贸易下向银行开列远期信用证融资”。

　　这种手段和当年纽约分行周强骗贷案手法相似。不过，周强是利用手中多家皮包公司进行虚假贸易，开列假信用证，打信用证融资的时间差，以保证手头充裕的现金流。简单地说，就是拆了西墙堵东墙。

　　周正毅进行的信用证融资贸易背景是否真实可信，还不得而知，不过有一点可以肯定，他进行利润率极低的大宗电解铜贸易最易使银行的非信贷类资产风险大规模积众。

　　“农凯”在上海期货交易所拥有固定交易席位，参与电解铜的期货交易，而华亭进出口公司则直接做电解铜的进口贸易。

　　据业内人士说，“‘农凯’之所以选择单价高的电解铜贸易，就是为了将贸易量做大，这样远期信用证额度就大，在前一笔信用证资金结算日和下笔信用证开出之前，信用证融资就起到了融得巨额外汇的功能。”

　　而银行的资产分为信贷资产和非信贷资产，信用证融资属于非信贷资产，银行承担着相当的风险，也有一定的授信额度。很显然，对农凯集团长期进行的利润率极低的电解铜大额贸易的极大风险和真正用意，该银行的非信贷资产部门一直置若罔闻。

　　周正毅贷款的四大选择

　　京华山一国际（香港）有限公司的首席顾问刘梦熊为周正毅介绍过五个上市公司作为他“买壳”计划的备选。“建联通”（后改称“上海地产”）也是刘梦熊向周正毅介绍的项目之一。

　　刘梦熊是香港市场著名的买壳中介人，他本人长年持有香港证监会发放的“投资代表”牌照。对于周正毅的买壳风格，刘梦熊用了八个字进行归纳：“无道无义、无理无法”。

　　刘梦熊曾对他人说起过一段关于周正毅的往事。有一次，刘梦熊陪同明珠兴业的大股东黄坤去上海看周正毅的物业，当时周正毅开着四驱车带着几位香港大亨在上海滩“游车河”。他指着几处楼盘说这是周氏公司的物业，黄坤当时问了一句：这些物业有几成出售、几成出租？周正毅的回答让这些人当场愕然：没卖、没租，我不需要动用这些资金。

　　然而在更早前，另一位上市公司的大股东与周正毅谈过股权转让，已万事俱备，周正毅计划将名下的上海龙柏饭店估值3000万美元抵押给东亚上海分行，再由东亚银行从香港给他贷款做收购款。据称东亚让其一位高管办理此事，但该高管坚持周正毅要拿外管局批文才敢接这单生意。后来，周正毅迟迟拿不出批文，此生意才宣告中止。

　　而到了收购“建联通”时，周正毅与中银香港多有往来，其买壳计划才长驱直入。据说，当时周正毅得知“建联通”的现金接近23亿港元，而且几乎无银行负债时，兴奋至极，大有势在必得的气势。

　　这一次，周正毅再也没有为外管局的批文而搁置买壳计划。刘梦熊说，不知道周正毅是以什么方式找到中银香港的。但其中有一个细节，周正毅把刘梦熊这个介绍人甩掉之后，很快便找到了京华山一的一位投资银行部的主管做他的收购顾问，并许以收购后的上市公司董事总经理之位，但这位“新顾问”只做了八个月就离职了。不过，这位“新顾问”始终坚称周正毅与中银香港的过桥贷款是正常的。

　　但是，这一收购中介人的更换，却让刘梦熊为此损失了近2000万的中介费。刘梦熊对这一过桥贷款提出了以下质疑：

　　第一种模式：周正毅在上海物业估值50亿元，将其抵押中银上海分行，上海分行以此向中银香港作担保，在香港为周正毅提供数十亿元的私人贷款。刘梦熊说，这种模式的核心是周正毅是否拿到了外管局的批文。如果没有批文，中银香港在海外为私人企业发放如此巨额的贷款，是严重违反了《外汇管治条例》第三章“资本项目外汇”的第二十条和第六章“法律责任”的第三十九条等。一旦就此贷款查处下来，中银香港当时的直接当事人是难辞其咎的。

　　第二种模式：周正毅如果将其在香港拥有的20～40亿左右的资产放在中银香港作抵押的话，拿到中银贷款也算顺理成章。但据已经披露的各种信息可知，周正毅在香港的财富在收购上海地产前远远没有达到这个数字。用香港一位银行家的话说，“周正毅在收购0067（“建联通”）之前是一个空心老倌。”据周正毅本人对媒体的披露，1997年，周正毅在香港设立了新总部“佳运投资公司”；1997年8月份以6200万港元购入湾仔会景阁西翼顶层复式豪宅；1999年4月，他又以8600万港元购入渣甸山白建时道81号900多平方米的独立大屋，并花3000万港元豪华装修，此举使他博得“上海首富”的名号。后香港楼市低迷，“会景阁”缩水至3000万港元左右，“白建时道81号”市值仅为5800万港元。2002年1月，周正毅旗下BVT注册公司以6180万港元向“盈荣集团”（后改名“上海商贸控股”）原大股东收购74%股权。如果仅凭这些资产作抵押的话，周正毅远远拿不到20亿元的授信额度。

　　第三种模式：“建联通”当时的收购计划完成前先将自己的22.5亿元现金放在中银香港的账户上做担保，为周正毅提出全面收购所需的25亿元部分收购款做抵押担保。据“建联通”的公告称，其前身国浩地产实行选购权动用6亿元现金购买上市公司三项物业，入账7.5亿元，撇账后减值1.5亿元，发行股本30亿股，每股资产净值0.83元（含溢价），因此，16亿元现金加6亿元物业加400多万美金科技项目加2亿元溢价，这就是约25亿元收购价的来源。在各方力量的推动下，周正毅完成收购必须分三步走：第一步，拿下和黄（占9.9%），加上爱立信基金的股份，共60%股份，这一部分的收购款为：25亿元乘0.60等于15亿元；第二步，提出全面收购，收购其他小股东占40%的股权，但实际出让的小股东股权只有27%，因此第二次收购款为：25亿元乘0.27等于6.75亿元；第三步，周正毅持股87%之后再向市场配售12%的股份，周正毅持股为75%，而配售所得为25亿元乘0.21等于5.25亿元，这部分配售所得有可能作为中银的首期还款。综上所述，中银香港给周正毅的贷款应在18.5亿左右。如果中银香港是以“建联通”的资产（存款）作抵押给收购方作贷款担保，则是严重违犯了香港的证券监管和上市公司条例。

　　第四种模式则更是天方夜谭，中银香港有可能是无抵押贷款。在目前严厉整顿违规贷款的时候，相信难得有人会去冒如此之大的风险。

　　四种路径必选其一。周正毅给中银香港出的难题是如何化解的，至今还是一个悬案。